俠客島:誰推高了三四線城市的房價?

中華新聞社 2018-07-02 16:35

  【經濟ke】誰推高了三四線城市的房價?

  來源:俠客島

  關注地產行業的島友,料想不會錯過這幾天地產股暴跌的新聞。

  碧桂園,6月26日一早跌幅超過8%,短短四天內市值蒸發800億元;同日,中國奧園、雅居樂、新城發展控股跌超6%,中國建材跌近6%,融創中國跌4.81%,中國恒大2.73%。

  地產股為何集體暴跌?

  一則有關棚改的消息是關鍵:棚改項目審批權收回至國開行總行。所謂“棚改”,是指為改善困難家庭住房條件的城鎮危舊住房改造工程。

  那么,棚改項目審批權的上交同房地產有何關系?是否真如市場傳言,棚改貨幣化安置推高了三四線城市房價?三四線城市房價還有沒有春天?

  這件事情有嚼頭,要好好琢磨琢磨。

  實例

  說一千道一萬,當事人現身說法最真實。先來看一則某地產公司在某中部三線城市2017年初的廣告。

  “今年市定目標任務是3.04萬戶,征收房屋430萬㎡,計劃投資265.17億元,動遷15萬人!什么?感覺3.04萬戶、15萬人只是個數字,和自己沒什么關系?那咱們拿去年的事實說說話。2016年棚改推動房地產去庫存7000余套。

  對!就是這個數字!是不是感覺今年又可能有大批的棚改戶加入買房大軍?是不是感覺房價又會變動?貼心的我勸你哈,買房莫要猶豫觀望,看準了買了就ok!”

  順便備注一下,這座2017年棚改就動遷15萬人的中部城市,城區人口數量只有100萬多一點。

  不消多說,棚改之于當地樓市的意義已然明了。

  故事可以從2014年說起。

  該城市一位居民告訴【經濟ke】,三四年前,這座傍水而居的城市房價只有三四千,人均月工資也是這水平,生活很愜意,壓力也不大,“蓋了很多房子,賣不出去,大家也不著急買,房價有一陣子還下降。”

  房地產庫存高企,土地就賣不出去,依賴土地財政的地方政府想必急壞了。有多急呢?

  一個故事可以證明。

  去年底,中部某縣一位剛離職的官員私底下告訴【經濟ke】:“負債太多了,2016年賣了兩宗地,今年賣了一塊地,老板(指縣委書記、縣長)都快急死了。縣里面除了醫院沒有抵押,其他可以抵押的資產都抵押出去了”。他如果土地再賣不出去,抵押的土地價格下跌,銀行逼債,政府信用違約,那可麻煩大了。

  這并非某一個城市的難題,而是全國普遍現象。

  撬動

  怎么辦?

  必須把手頭的存貨清倉,接著再賣地,賣新房子,要不,這生意就做不下去了。卡住脖子的難題是,誰來掏錢買單?靠當地居民家里可掏不出更多的錢。那么,錢從哪里來?誰來撬動這個支點?

  棚改貨幣化安置的定向寬松(PSL)如期而至。

  2015年,國務院推出棚改三年計劃,要求積極推進棚改貨幣化安置,以緩解和消化商品房庫存。棚改規則逐漸轉向為貨幣化安置,也就說拆遷之后不給房子給現金,拆遷戶自己再去買房子。

  恒大集團首席經濟學家任澤平認為棚改是一石三鳥之計:“棚戶區改造不僅改善民生、改變城市面貌,也創造住房需求、拉動房地產投資,是未來 5 年支撐房地產行業發展的核心變量之一”。

  中國社會科學院金融所房地產研究中心主任毫不諱言:“棚戶區改造貨幣化的初衷是房地產去庫存。”

  從此前的實物安置改為貨幣化安置是其中關鍵,而PSL又是核心環節,并被不少地方政府視為如意法寶,放大到極致。

  具體怎么操作呢?還是以上述的中部城市為例,政府規劃一批棚改項目,向政策性銀行申請專項貸款,國開行再通過PSL拿到央行資金。貸款到手,地方政府通過貨幣化安置向棚戶區居民發放補償款,棚改拆遷戶拿著拆遷款,歡天喜地買新房去,比如上述所說的做廣告的大公司。

  這里說的政策性銀行主要就是國開行。公開數據:截止2017年末,國開行累計發放棚戶區改造貸款3.4萬億。在回應幾天前的消息時,國開行說截至5月末,今年發放棚改貸款4369億元,有力支持了棚改續建及2018年580萬套新開工項目建設。

  占比有多大呢?住建部副部長陸克華曾透露,2016年全國棚改貨幣化安置比例達48.5%,比2015年提高了18.6個百分點。另有數據:2017年我國各類棚戶區改造開工609萬套,完成投資1.84萬億,棚改貨幣化安置比例高達60%。

  三年棚改計劃之前的2014年,棚改貨幣化安置比例是9%。

  效果

  效果如何?

  僅2016年,棚改貨幣化安置可以從市場上購房2.5億平方米。當年全國住宅銷售面積13.75億平方米。再算算,這2.5億平方米主要集中于三四線城市,其效果就更加可觀了。

  如此大手筆,庫存被快速消化,甚至不得不加快供地。

  5月初,【經濟ke】拿到一份《湖南省住房和城鄉建設廳關于各市州中心城區、各縣市商品房庫存去化周期的函》顯示,衡陽城區的住宅去化周期只有5.5個月,株洲茶陵縣僅1.4個月!什么意思?按照當時的銷售進度,茶陵縣1.4個月后就沒有房子賣了。

  無獨有偶,湖北省住建廳今年6月4日也發文警示住房庫存消化周期不足6個月的城市做好工作,遏制投機炒作。如今,宜昌、徐州、西雙版納等城市都已加入限購的行列。

  當然,此時的地價已非吳下阿蒙。在湖南衡陽,2017年商住用地出讓最高單價突破756萬元/畝。2014年12月,當地土地最高單價是261.4萬元/畝,三年近三倍漲幅,飆升幅度之大,讓人瞠目。

  面粉貴了,面包自然跟漲。2014年,衡陽住房均價為3880元/平方米,同比下跌5.5%。然而,2017年衡陽最貴地塊的樓面價已達3700多,房價超7000元/平方米是常態,八九千也不稀奇。

  原本為房子太多賣不動而發愁的那個中部小城,房價也昂首挺進“萬元戶”行列。

  不過,這里有個小疑惑。按照定義,城市棚戶區是指在城市規劃區集中連片簡易結構房屋較多、房屋密度大、基礎設施簡陋、房屋年限長、功能不全、安全隱患突出的區域,包括城市棚戶區、國有工礦棚戶區、國有林區棚戶區和國有林場、墾區危舊房等,后來棚改還擴展到了集體土地上的城中村改造。

  棚戶區是歷史欠賬,也是城市傷疤。從2008-2016年,全國棚改已累計使8000多萬住房困難群眾“出棚進樓”,相當于德國的總人口。這無疑是偉大的民心工程。

  快速推進后,一位開發商人士直接告訴【經濟ke】,“這么多年,城市化建設非常快,城市棚戶區其實在迅速減少,一二線城市的棚戶區已經不多了。”

  棚戶區不夠用怎么辦?西部某市經信委的一位處級干部說,放著這么好的政策不用不可能,沒有條件,創造條件也要上。

  于是,棚改這本民心工程的真經到了某些地方就念歪了。比如,有網友爆料,2016年,江西九江某區38棟別墅型商住樓(100余戶)也要進行“棚戶區改造”。

  可以肯定,這并非孤例。

  淡出

  不過,怪象出現,卻也是棚改貨幣化安置政策逐步淡出的征兆。

  2017年政府工作報告指出,支持農民工在城鎮購房,提高棚改貨幣化安置比例,房地產去庫存取得積極成效。三句話的順序和邏輯結構均有看頭,倒推解讀,去庫存目標已實現,棚改貨幣化安置的手段自然沒有保留的必要,接下來亟待處理的是房價高企帶來的風險。

  尹中立也撰文稱,三四線城市的居民收入水平低,用去庫存的手段刺激購房,金融風險已經隱現。對于房價漲幅居前的三四線城市,應該停止土地拆遷的貨幣化補償政策,減少或停止棚戶區改造的貨幣化安置。

  上述中部城市住建局今年4月稱,當地2018年比2017年的棚改計劃小些。2017年棚改計劃中心城區征拆戶數30440戶,2018年棚改計劃中心城區征拆戶數13448戶。

  中國社會科學院世界經濟與政治研究所經濟發展室主任徐奇淵測算:2018年2季度PSL增量與去年同期相比,增速幾乎為0。

  連鄉鎮都不放過的恒大、碧桂園們或許確實到了回撤的時候。至于被斷糧的三四線城市房價,且行且看。

  文/中國經濟周刊記者 李永華

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