大悅城的百億輕資產棋局

未知 2017-08-21 14:44

  希望通過更少的錢撬動更多資產的大悅城地產有限公司(以下簡稱“大悅城地產”) ,正在逐漸落地“輕資產”模式。8月17日,大悅城地產發布公告稱,公司附屬企業與多家合作方成立境外基金和境內基金,尋找中國境內潛在物業項目的收購機會,并升級改造為大悅城品牌商業項目。然而,“輕裝”上陣后的大悅城地產,日子還好過嗎?

  設百億基金

  大悅城地產于8月17日晚間發布公告稱,公司附屬企業與多家合作方成立境外基金和境內基金,境外基金及境內基金將尋找中國境內潛在物業項目的收購機會,升級改造為大悅城品牌商業項目或者商業綜合體項目。根據公告,大悅城地產附屬企業Hengxin已與深圳明誠、Reco Joyrepo及投資方就Hengxin與Reco Joyrepo及本公司附屬公司耀動成立境外基金、深圳明誠與投資方的一家附屬公司與大悅城地產的一家附屬公司成立境內普通合伙人及境內普通合伙人與投資方 、大悅城地產的一家附屬公司成立境內基金等事項訂立框架協議。境外基金及境內基金將單獨或共同尋找位于中國境內潛在物業項目的收購機會,從而升級改造為大悅城地產自有旗艦品牌“大悅城”商業項目或商業綜合體項目。

  根據幾方的框架協議,初步投資的情況為,境外基金總額62.7億元,其中大悅城地產集團作為有限合伙人之一總承擔將為22.8億元,占境外基金權益的36.36%;境內基金51.3億元,其中大悅城地產集團作為有限合伙人之一總承擔將為11.4億元,占境內基金權益的22.22%。大悅城集團就成立基金的總承擔將約為34.2億元。

  對于成立基金的原因和裨益,大悅城地產表示,通過成立基金引進投資者與集團的戰略發展相一致。依靠投資者的物業投資經驗,基金將通過一定管理經驗及整合戰略資源, 提升“大悅城”品牌的質量及集團資源的有效性。此外成立基金將使得集團能夠實施其“大資管戰略”,同時與知名投資者的合作能夠使得集團的資源效益更大。

  所謂大資管,即泛指的資產管理,隨著監管不斷放開,原有資管業務外延不斷拓展,類似于信托概念將資產托管給機構去管理。

  2016年10月,大悅城地產發布“4A大資管”戰略,標志著大悅城地產由開發運營商轉向資產管理商。

  輕資產試水

  實際上,從2015年底,大悅城地產開始轉型輕資產,推出管理輸出模式,加快大悅城綜合體的拓展速度,用更短的時間和更低的成本擴張。

  去年8月,大悅城地產曾發布公告稱,GIC旗下附屬公司Reco、中國人壽旗下全資附屬公司恒悅富已簽署合約,以總價92.89億元收購大悅城地產旗下子公司49%的股權。該公告顯示,出售事項將成為大悅城整合房地產資產管理、品牌打造及資本管理發展戰略方向的重要一步,且通過擔任基金管理人及物業管理人繼續運作及營運物業業務。此外,大悅城地產公開擴張計劃顯示,每年將發展3-4個管理輸出項目。大悅城地產成功通過輕資產運作模式運作的第一個項目是天津和平大悅城,已于去年12月開業,第二個管理輸出項目是貴陽大悅城。

  北京商報記者從大悅城地產日前發布的“截至2017年6月30日的6個月未經審核運營數據”注意到,天津大悅城平均出租率約97%,而同在天津的和平大悅城開業距上述財報截止日期半年多,財報未對天津和平大悅城的出租 、租價情況進行披露。記者在點評平臺上看到,部分消費者提到“這原本是津匯廣場,重新裝修后改了名字,環境好像也變了,不過之前沒怎么來過這里”、“這比南開的大悅城要小一些,模式較單一,南開天津大悅城更好”等。

  此外,大悅城地產2016年年報顯示,在2016年11月,該公司還收購了上海長風景畔廣場用于開發大悅城項目。上海長風景畔廣場作價約為22億元,但大悅城地產與上海長風景畔廣場所有者——高富諾亞太區公司的交付金額約為14億元。此外,在被大悅城地產收購之前,上海長風景畔廣場年虧損達3億元。

  新大悅城地產多次建立并購基金,中國購物中心產業資訊中心主任郭增利對北京商報記者表示,大悅城地產收購的商業項目質量參差不齊,大悅城地產需要兼備資金、運營實力專業的合作方。與不同的機構合作并多次建立并購基金,從大悅城現階段的戰略來看,這是大悅城地產做出的正確選擇。

  項目并非“自帶光環”

  對于大悅城地產成立基金收購商業項目的事情,全國工商聯商業地產研究會會長王永平也對這一方式表示肯定,物業管理方對于商場的運營有著至關重要的作用,曾有不少商業品牌方想做輕資產轉型,但是在物業選址或者建筑構造中難以插手,在決策上話語權也相對有限,大悅城地產通過成立合作基金再收購物業的做法很好地規避了上述兩種問題。

  北商研究院特約專家、北京商業經濟學會常務副會長賴陽分析表示,商業項目發展存在不確定性,大悅城地產在收購后將投入不菲的改造成本。商業項目被收購之前經營不佳,或許會對日后的運營發展造成影響。不過,在收購“稍差”的商業項目時,大悅城地產擁有更大的講價空間。

  不斷擴張的大悅城地產也面臨競爭壓力。賴陽認為,實體商業需求在改變,大悅城也面臨挑戰。不同地區消費者的生活方式存在差異,三四線城市對于擴張中的大悅城品牌的認知度高,這是大悅城地產擴張中需要邁過的一道坎。

  對此,郭增利表示,大悅城地產旗下的商業項目并非“天生自帶光環”,不少商業項目在運營初期也曾經歷了“不被看好”的階段。然而,大悅城品牌運營團隊也在不斷地創新中改造項目,如果在運營團隊水平相差無幾的情況下,新項目的運營會有所改善。

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